손해보지 않는 전월세 계약 5계명

 

 

1. 계약자가 집주인인지 확인하라

계약할 때 본인 확인이 중요합니다. 평일 낮에 계약할 경우 이 경우 대리인이 나오는 경우가 많습니다. 대리인이 부부지간 일 때 상대 배우자가 나와서 신분증이나 가족관계증명서 등으로 배우자 것이니까 내가 대신 계약하겠다고 할 때 계약하는 경우가 많은데 사실은 신분증만으로는 안 됩니다. 대리계약 시에는 인감증명이 첨부된 위임장이 반드시 필요합니다.

 

2. 등기부등본으로 권리관계를 확인하라(가압류, 대출 등)

계약할 때 등기부등본을 보는 것은 가장 기본적입니다. 일반적으로 일반인들은 등기부등본을 봐도 이해가 어려운 경우가 많아서 공인중개사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 계약 당시 없었던 담보가 나중에 설정돼 있는 경우가 있습니다. 잔금일 날 담보가 설정되면 그때 잔금일 날 전입신고를 하더라도 그 다음 날 효력이 발생을 하기 때문에 후순위가 되어버립니다. 잔금일 날도 등기부등본을 확인하고 잔금을 줘야 안심할 수 있습니다.

 

3. 계약시 특약을 활용하라

계약서에 특약란만 잘 이용해도 거주하는 동안이나 보증금을 받아서 이사 갈 때 주인과의 갈등이나 분쟁을 훨씬 줄어들 수 있습니다. 그래서 특약란에 하자 수선의 책임은 누가 질 것이냐, 혹은 계약만료 후 원상회복 의무는 어디까지 할 것이냐, 어떤 경우에 계약해지 사유가 될 것이냐 등 이런 부분들을 구체적으로 특약사항란에 적는 것이 좋습니다.

 

4. 재계약시 시점이 중요하다

임대차계약에는 묵시적 갱신이라는 것이 있습니다. 계약을 갱신할 때마다 번번이 계약서를 작성하지 않아도 계약종료시에 임차인도 임대인도 아무 말 없이 지나가면 계약이 똑같은 조건으로 갱신되는 것으로 법이 정하고 있습니다. 재계약을 원하지 않는다면 임대인은 만료 한 달~6개월, 임차인은 한 달 전에 통보하면 됩니다.

[묵시적 갱신 관련 글] 전세, 월세 계약 이것만은 기억하자!

 

 

5. 전입신고와 확정일자를 꼭 받아라

전입신고하고 입주하면 대항력이 생기는데, 대항력이라고 하는 것은 집주인이 바뀌어도 새 주인한테 내가 세입자니 보증금을 돌려달라고 대항하는 힘을 의미합니다. 확정일자는 언제 필요하냐면 이 집이 경매로 넘어갔을 때 등기를 하지 않아도 등기를 한 효력하고 똑같이 효력을 발생하게 해주게 하는데 확정일자의 기능입니다. 임차인에게는 생명과도 같습니다.
전입신고나 확정일자가 주인의 대출일보다 먼저 이뤄지면 임차인에게 우선변제권이 주어지게 됩니다.