반드시 알아야 할 2014년 전월세 계약

대표적인 전월세 분쟁 사례로 1. 계약만료 후 보증금을 돌려주지 않는 경우, 2.임대차 계약 해지 경우(특약이나 구두약속을 어겼을 경우 중개수수료나 이사비용 문제 등)가 있습니다.

2014년에 관련된 법이 개정된 것이 있고 정책이 새로 발표된 것들도 있습니다. 정리를 해 보면,

2014.1.1. 임대차보호법 개정시행의 핵심적인 내용은 임차인 중에 소액임차인을 최우선적으로 보장, 보호하는 규정이 있는데 그 대상이 확대된 것이 핵심적인 골자입니다. 반전세, 반월세로 바꿀 때 이 전환율을 제한하는 내용도 들어있습니다. 2014.2.26. 주택임대차선진화방안 발표는 월세를 소득공제에서 세액공제로 바꿨다는 점이 가장 핵심적인 내용입니다. 2014.4.28. 근로자,서민전세자금 지원발표의 핵심내용은 국민주택기금에서 근로자나 서민의 전세자금을 지원하겠다 하는 내용입니다.

세입자들이 꼭 알아둬야 될 올해 바뀐 개정안을 보면 최우선 변제금액이 개정전까지는 보증금액이 7500만원 이하일 때 2500만원까지 보장이였는데 개정후에는 확대되서 보증금이 9500만원 이하일 때 3200만원까지 최우선보장이 가능하도록 되었습니다.
세입자들에게 또 하나의 권한이 주어진게 있는데 무엇이냐면 계약을 하고나서 세입자들이 다가구나 단독주택에 거주하는 다른 세입자들의 사항을 스스로 찾아볼 수 있도록 '정보제공을 요청할 수 있는 권한'을 주었습니다.

 

 

1. 대출금 많은 깡통전세? : 계약시 특약사항을 기재하라!

문: 집주인이 대출금을 갚지 못 해 전셋집이 경매로 넘어가게 된 경우! 해결 방법은?
답: 없다.

집주인이 대출금을 변제하겠다는 것을 말로만 듣고 계약을 했을 경우 나중에 집주인이 그런 적이 없다고 하면 입증을 하기 어려워집니다. 나중에 이를 계약 해지로 삼기도 어렵습니다.
구두로만 약속한 경우는 입증에 어려움이 있기 때문에 주장하기가 힘들고, 그러기 때문에 꼭 서면으로 적는게 좋습니다. 계약서를 작성할 때 기존 대출금이 있다면 언제까지 대출금을 상환하고 감액등기를 하겠다라는 점을 서면으로 적지 않는다면 이 부분은 분명 세입자에게 책임이 있기 때문에 보증금을 다 돌려받기 어렵습니다.

임대차 계약서나 매매계약서도 마찬가지이고 부동산계약서를 보면 밑에 특약사항란이라고 몇 줄이 비어있는 곳을 보셨을 겁니다. 그 부분은 당사자가 거기 써져있는 내용 말고도 여러가지 내용을 쓸 수 있는데, 대출금을 언제까지 갚겠다 라던지 집에 물이 새느냐 안 새느냐 라는 문답, 근처에 지하철이 뚤린다 라는 이야기도 적어 놓으면 나중에 특약사항이 변동이 생겼을 때 그것을 근거로 계약을 해지할 수 있는 근거가 됩니다. 매우 간단하지만 나중에 강력한 증거가 될 수 있습니다. 집주인이 이것을 기분나빠 할 수 있는데 세입자의 당연한 권리입니다. 계약서 작성할 때 순간적인 용기가 자기 전재산을 지켜줄 수 도 있으니 꼭 기억해야 합니다.

깡통전세는 왜 생기는 걸까요? 깡통전세가 되는 유형을 보면 일단은 전세물건이 부족하게 됩니다. 품귀현상이 일어나게 되면 전세보증금은 폭등하게 되고, 전세보증금이 폭등하게 되면서 전세보증금이 당연히 위험해 질 수 밖에 없는 깡통전세가 발생하게 됩니다. 최근에 보면 집값 대비 전세가액이 70%나 됩니다. 특히 서울이나 수도권같은 경우는 90%를 육박하고 있습니다. 그러니 깡통전세라는 말이 나옵니다.

전셋집이 경매로 넘어가게 되면 은행이 집주인에게 꿔준 돈하고 이자를 1순위로 가져가고 거기서 남은 돈이 있을 때 그 남은 돈을 가지고 보증금 상환을 받을 수 있습니다, 보통 은행 담보 대출을 받을 때는 집값의 50~60%를 넘게 받아 그 나머지가 얼마 되지 않습니다. 그러면 보증금의 일부를 떼일 수 있습니다. 이런 경우를 위해서 주택임대차, 상가임대차보호법에는 소액임차인을 위한 최우선변제권이라는 조항이 있습니다. 그것은 요번에 개정된 법률에 의해서 서울 기준으로 9500만원 이하에 보증금 일때만 적용이 됩니다. 전세보증금이 1억일 경우에는 적용이 아예 안 됩니다. 법에 한계가 있습니다. 그러면 세입자는 집주인을 쫒아다니면서 인정에 호소하며 받아내야 하는 수 밖에 없습니다.

집주인이 대출금이 너무 많아도 문제가 될 수 있지만 그것에 못지않게 내야될 세금을 집주인이 제대로 내지 않았을 경우에도 전세보증금을 떼일 수 있습니다. 국세 중에서 다 그런것은 아니고 당위세라고 있는데, 당위세가 뭐냐면 내가 들어갈 건물 그 집에 자체 부과되는 세금이 있습니다. 상속세라던지 보유세 이것을 당위세라고 해서 담보권자나 세입자보다 우선해서 국세를 징수할 수 있도록 법이 허가하고 있습니다. 그 국세에 대해서도 순위가 밀리는 것입니다. 이런 문제때문에 요번 임대차계약을 체결할 때 국세를 모두 완납했는지에 대한 부분을 확인할 수 있도록 표준계약서가 개정이 됐습니다. 국세가 밀렸는지 임대차계약서에 확인할 수 있도록 의무화 되어있게 됐습니다. 국세청 사이트(홈텍스)에서도 이 내용을 발급받을 수 있습니다.

깡통전세가 늘어나게 되면서 많은 보완책이 나오고 있습니다. 보증보험들이 나오고 있는데 서울보증보험이라던가, 대한주택보증보험회사에서는 전세금반환 보증보험 상품을 만들었습니다. 이 상품은 계약을 하고나서 3개월 이내에 가입해야합니다. 전세계약이 종료되고 나서 한 달이 지났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다고 할 때 회사에서 보증금을 먼저 세입자에게 돌려주고 회사는 구상권을 집주인에게 행사하게 됩니다.

 

2. 잔금 치를 때 추가된 대출금? : 전입신고와 확정일자가 중요하다!

문: 대출금이 있는데 이것을 갚겠다고 집주인에게 구두로 약속을 받았는데, 계약을 하고 나서 보니까 대출금을 갚지않고 도리어 늘어났다. 이럴 때 이것을 이유로 계약을 해지할 수 있을까?
답:해지할 수도 있고 아닐 수도 있다.

계약을 해지하려면 해지사유가 있어야 하는데 법원에서는 계약해지를 할만큼 중대한 하자가 있는 가를 봅니다. 그래서 대출금이 처음에 있었다는 사실을 세입자가 알고 있었고 늘어난 대출금이 전세입자의 보증금을 위협할 정도로 큰 금액이라면 계약은 해지가 가능합니다. 대출금이 늘어났지만 그 금액으로 인해서 세입자의 보증금까지 위협할 정도는 아니라라고 한다면 계약해지 사유가 되지 않을 수 있습니다.

공인중개사를 통해 계약을 하면 '계약 당시에 조건으로 계약을 한다' 라는 조항을 두는데 이럴 경우에 집주인이 더 대출을 받는다면 완전한 해지사유가 됩니다.

 

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3. 월세 공제를 받고 싶다면? : 월세증명과 확정일자를 반드시 받는다!

문: 집주인이 전입신고를 안하면 좋겠다고 계약시 전입신고를 하지 않겠다고 집주인과 약속했다. 몇달간 살다가 세입자가 월세도 소득공제가 된다는 사실을 알고 월세 소득공제를 받기 위해 전입신고를 하고 확정일자를 받았다. 며칠 뒤 집주인이 이 사실을 알고 월세를 올려 달라거나 이사를 가라고 한다면! 해결방법은?
답: 주인의 요구를 들어주지 않아도 된다.

월세 소득공제를 받는 것은 세입자의 권리입니다. 법에서 보장하는 것입니다. 집주인의 요구를 특약사항에 썼더라도 이는 무효입니다. 이런 경우에는 당당하게 자기 권리를 주장하면 됩니다.
소득공제를 신청하려면 관할세무소에 내야할 필요서류가 있습니다. 확정일자가 찍혀있는 계약서 사본과 월세를 그 동안 냈다고 증명할 수 있는 증빙서류, 그리고 그 집에 전입신고를 했다라는 것을 증명할 수 있는 주민등록등본 이 세가지를 세무소에 제출하면 월세소득공제가 가능합니다.

 

4. 상가 재계약을 해주지 않는다? : 보증금관련해서 한도를 정확히 확인해라!

문:계약만료일이 다가올 쯤 건물 주인이 직접 가게를 운영하겠다며 재계약을 하지 않는다. 이럴 경우 임대기간을 연장할 수 있는 방법은?
답:2014년 개정된 상가 임대차 보호법에 계약을 체결한 날로부터 계약기간과 상관없이 5년 안에 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있다.

상가임대차보호법에는 계약기간을 5년 동안 연장 요구할 수 있도록 임차인에게 권리를 보장하고 있습니다. 처음에 계약을 1년이나 2년 단위로 했더라도 첫 계약시부터 5년까지는 연장해 달라고 요청할 수 있고 건물주는 특별한 사정이 없으면 들어줘야 합니다. 하지만 여기에 한계가 있는데, 보증금이 서울기준 4억원 이하인 경우에만 인정됩니다. 4억 이상인 경우에는 처음 계약할 때 넉넉하게 계약기간을 설정해 둬야 합니다.

전세로 상가를 빌리면 보증금이 딱 정해져 있는데 상가같은 경우 일부 보증금을 내고 월세를 내는 경우가 일반적입니다. 이럴 경우에는 전세보증금을 어떻게 계산을 하냐면 환산보증금(보증금+월세×100)으로 인정해 줍니다. 서울(4억원), 수도권 중 과밀억제권역(3억원), 그외 지역(1억 3천)이고, 소액임차인 경우 상가임대차보호법에도 있는데 서울같은 경우 6500만원, 수도권과밀억제권역 5500만원, 그외 지역 3000만원입니다.